許多人認為投資客投資房地產是因為現金很多，因此才玩得起 房地產，但其實這個概念並不完全 正確。如果考慮到房地產成本高昂、流動性差等特性，不論有再怎樣 多的現金，房地產都不是一個好標 的。投資客的資金之所以湧入房地 產，最主要是因為房貸所帶來的財務槓桿效應。
槓桿效益與投資意願
以下用一個例子來說明房貸如 何產生槓桿校應。假設一間台北市 內的小套房目前市值1000萬，在貸 款成數8成還款年限20年（從支付本 金開始）的情況下，投資客只要用200萬現金就可以買1000萬的房子， 剩 下 8 0 0 萬 就 是 有 利 息 的 房 貸 。 而 房貸的支付方式通常並非一開始就 是連本帶利還錢，而是一定年數內(通常為兩年）只需支付利息，過 了該限定年數後才需要支付本金。 假設前兩年只需要支付利息、貸款 利息為2%，800萬的年息為16萬， 意味著前兩年每個月只需要付大約1.3萬台幣的利息。另外台灣住家用 房屋稅極低為1.2%，1000萬的房子也只需要付12萬。
換言之，對於投資客而言，只 需 要 準 備 2 5 0 萬 左 右 的 現 金 ， 就 可 以玩得起成交價1000萬的房地產投 資；假設房價漲25%到1250萬，投
資 客 脫 手 時 並 不 是 賺 2 5 % ， 而 是 賺1 0 0 % 。 這 就 是 槓 桿 效 果 的 威 力 ， 將原本25%漲幅變成100%的獲利， 也 才 是 投 資 客 願 意 冒 著 高 度 流 動 性 風 險 投 入 的 原 因 。 流 動 性 對 投 資 客 而 言 至 關 重 要 。 萬 一 得 開 始 支 付 本 金，那麼每月還款就會從1.3萬增加 到4.1萬，大幅提升了投資客的持有 成 本 ； 此 外 ， 要 是 房 子 在 賣 出 去 之 前 就 開 始 大 幅 跌 價 ， 那 麼 不 僅 房 子 難 賣 ， 同 時 虧 損 也 將 以 槓 桿 倍 數 擴 張。
透過以上例子可以知道，形成 財務槓桿的主因有四：1.房貸利率， 利 率 越 低 越 有 利 於 投 資 ； 2 . 房 貸 成 數 ， 成 數 越 高 越 有 利 於 投 資 ； 3 . 本 金 還 款 年 限 ， 年 限 越 長 越 有 利 於 投 資；4.房屋稅，稅率越低越有利於投 資 。 在 資 金 寬 鬆 的 情 況 下 ， 銀 行 手 頭 有 大 量 便 宜 資 金 ， 因 此 就 會 願 意 用 更 好 的 條 件 吸 引 各 種 借 款 ， 例 如 中 小 企 業 貸 款 或 者 房 貸 。 其 中 政 府 能 完 全 控 制 的 是 稅 率 ， 其 他 三 者 只 能 設 立 部 分 規 範 ， 否 則 也 會 破 壞 市 場秩序。
政府該如何抑制投資客炒 房？
台 灣 的 房 屋 稅 率 與 外 國 相 比 大 約 僅 為 一 半 ， 這 樣 的 低 稅 率 我 相 信 與 過 去 政 府 不 想 擾 民 有 關 。 台 灣 自 有 住 宅 率 一 向 很 高 ， 政 府 為 了 讓 大 家 安 居 樂 業 所 以 不 採 取 高 稅 率 ， 我 認 為 是 個 良 善 的 動 機 。 然 而 ， 經濟學揭櫫的最殘酷的概念之一，就是良善的動機往往帶來不良善的後 果。持有成本（房屋稅）低廉雖然 一方面減少居住成本，也有助於壓 抑 租 屋 價 格 （ 這 有 助 於 降 低 C P I 膨 脹），但在某些條件成立之下，卻 可能促使人民屯屋炒地皮──例如 貧富差距拉大、資金寬鬆，也就是 台灣這幾年的情況。從最根本的角 度看來，提升房屋稅才是徹底解決 真正的有錢人願意多買兩棟、三棟 房子屯屋意願的手段；但提高房屋 稅也會拉高租屋價格並且帶動通膨 成長，目前政府應該無力為之。
奢侈稅雖能彌補房屋稅過低的 缺憾，但台灣的奢侈稅太過強調針 對兩年內短進短出的投資客，忽略 了重複持有房屋的有錢人，等於是 罰短不罰長。台灣持有三棟房屋以 上的人有66萬人，如果釋出這些房 子，房市的供需就能回到更平衡的 水位。如果政府真要修改奢侈稅， 我認為可以直接房屋稅改成階段課 稅 ， 一 戶 持 有 一 間 房 子 仍 可 維 持1.5%的低稅率，但第二戶以上則直 接課以5%~10%的重稅，如此才能真 正解決重複持有房屋的問題──房 屋是用來住的物質，不是用來囤積 炒作的物質。
房 貸 利 率 、 房 貸 成 數 與 本 金 還款年限這三者是否應該由政府管 控是個相當麻煩的問題。對於銀行 與 消 費 者 來 說 這 三 者 是 一 個 套 裝
（package），某一項目對一方有利 就會拉高另一方的風險，因此三者
一定會維持在平衡狀態。假設政府 控制了一者，其他兩者就會調整； 控制兩者，剩下的一者就會調整； 但如果政府控制全部，又會綁死房 貸影響一般買房者權益。我認為比 較可能採行的方式，可能是同時針 對持有第二棟房者進行管控，例如 買第二棟房以上者或者過去三年內 房地產交易頻繁者，房貸成數限制 最 高 3 成 、 不 得 採 取 平 均 以 下 之 利 率、同時不得享有本金還款年限。
景氣回升、貨幣緊縮與升 息會如何影響房地產投資
這幾年全球受到美國貨幣寬鬆 政策影響，資金四處流竄，導致利 率大幅降低。台灣房貸利率最低不 僅達到2%以下，支付本金的年限為 兩年到五年也相當寬鬆，而房貸成 數最高甚至達到八成五。最近半年 以 來 ， 房 貸 利 率 開 始 回 升 到 2 % 以 上，銀行對貸款成數的要求也變得 嚴格，顯示銀行已經開始進入升息 循環的階段，預估對房地產的抑制 效果將會越來越明顯。換言之，即 使政府不出手調整房屋稅與房貸利 率，支持投資客對房地產興趣的主 要因素也將反轉。
從銀行角度來看，目前台灣全 體銀行的總放款額約為20兆，其中 約9兆用以購置不動產，再其中又有5.5兆為消費者房貸，佔總放款將近3成。消費者房貸佔了消費者貸款約 8成。從房貸餘額和比例來看，目前已經處在歷史最高點。以台灣G D P 約為14兆看來，房貸加上房屋修繕 貸 款 金 額 約 為 5 . 8 兆 已 經 超 過 4 成 ， 也是歷史新高；如果再加上土建融 資，所有跟房地產相關的貸款金額 則約7.2兆，超越G D P的5成。換句 話說，消費者房地產相關貸款已經 佔了台灣年度總產值的一半。這個 水位對銀行以及整個台灣社會而言 都非常高，相對地更壓抑了民間其 他投資與消費。因此，銀行未來持 續推升房貸的比例想必不會很高， 順著升息便反手壓抑房貸比率的可 能性很大。其次，全球景氣開始真 正復甦將會強化民間投資意願，這 會促使銀行拉高企業放款的比例。 總而言之，資金面未來將逐漸不利 於房地產投資，這相當可能是房地 產反轉的訊息。
整體而言，房地產價格除了受 到資金面影響之外，供給面與需求 面的影響力也相當重要。但台灣近 十年來人口沒有快速成長、戶數沒 有快速攀升的情況下，最近五年這 一波房地產多頭，顯然為資金面推 動所致。政府基於平穩房價、避免 泡沫化的前提之下，還是應該透過 政策加強壓抑房地產價格，這在日 後看來，才會是德政一樁。許多看 似良善動機的政策不一定會帶來良 善結果，但是完全不作為任憑市場 波動，未來要收拾的殘局可能更加 狼狽。
作者Sean Huang為財經雜誌撰稿人
